Huisopkoper in Antwerpen: waar u op let, wat een bod echt inhoudt en zeven vragen die u elke opkoper moet stellen

Een makelaar bemiddelt: hij zoekt een koper en rekent daarvoor een commissie op de verkoopprijs. Een huisopkoper koopt. Hij wordt eigenaar bij de akte, draagt vanaf dan alle risico's en verdient zijn geld met de renovatie, de verhuur of de doorverkoop. Voor u betekent dat één tegenpartij in plaats van een reeks kandidaten, geen commissie omdat er geen bemiddeling is, en een bod dat niet afhangt van een bank die een kandidaat moet goedkeuren.

Wat een opkoper niet doet: de topprijs betalen die een particuliere koper op een goede dag neerlegt. Hij moet zijn kosten en zijn marge ergens halen, en dat is uit het verschil tussen zijn bod en de waarde na renovatie. Wie dat op voorhand zegt, is eerlijk; wie het verzwijgt, niet.

In Antwerpen komt daar districtskennis bij. Een opkoper die van op afstand werkt, rekent met gemiddelden; een Antwerpse opkoper rekent met de straat: het vooroorlogse rijhuis in Borgerhout met zijn strokenfundering, de bel-etage in Wilrijk met zijn verouderde indeling, het appartement op de Linkeroever waarvan de VME de gevel moet renoveren, het herenhuis in Zurenborg onder beschermd stadsgezicht. Wie dat niet kent, biedt fout, naar boven of naar beneden, en corrigeert later.

Bod binnen 24 uur is bijna altijd een bod op basis van foto's, kadastergegevens en een telefoongesprek, onder voorbehoud van bezoek. Het is een richtcijfer om u te binden, geen prijs. De echte prijs volgt na het bezoek, en dan is de vraag wat er tussen beide gebeurt. Vraag daarom niet hoe snel het eerste cijfer komt, maar hoeveel het cijfer na het bezoek nog kan veranderen en op welke gronden.

Voorschot tot 25.000 euro is een voorschot op de prijs, betaald bij het compromis, geen extra. U krijgt bij de akte de prijs min het voorschot. Het is nuttig als u het geld nodig hebt vóór de akte, bijvoorbeeld voor een huurwaarborg of een verhuis. Het is geen garantie dat de koper de akte haalt: lees wat er gebeurt met het voorschot en met de verkoop als de koper afhaakt of de prijs wil herzien.

Geen kosten klopt voor de commissie en, bij de meeste opkopers, voor de keuringen. Wat u als verkoper wel draagt, bij elke verkoop: de doorhaling van een bestaande hypotheek en de eventuele opzegvergoeding aan een makelaar met wie u nog een contract hebt.

Akte in vier tot zes weken hangt niet af van de opkoper maar van de notaris: de wettelijke opzoekingen (bodemattest, stedenbouw, hypotheek, voorkooprechten) nemen doorgaans 2 tot 3 maanden. Sneller kan, als alle stukken er zijn. Wie u vier weken belooft, belooft iets wat hij niet in de hand heeft.

Een correct bod vertrekt van de waarde die het pand na renovatie in uw straat realistisch opbrengt, en trekt daar de posten van af die de opkoper draagt. Elke post hoort benoemd te zijn.

Een afgerond voorbeeld: rijhuis in Deurne-Noord, 130 vierkante meter, vochtige kelder, elektriciteit van vóór 1981, label F. Waarde na renovatie 340.000 euro. Renovatie en conformering 95.000 euro. Keuringen, aankoopkosten en aanhoudkost 40.000 euro. Marge en risico 35.000 euro. Bod: ongeveer 170.000 euro. Ter vergelijking: klassiek verkocht in de huidige staat haalt zo'n pand misschien 195.000 euro, min commissie met btw, keuringen en publicatie, en met het risico dat de eerste koper zijn lening niet rondkrijgt. Netto ligt het verschil dan rond de 10.000 euro; wat u daarvoor koopt, is zekerheid en tijd.

Antwerpse elementen die in stap 1 en 2 thuishoren en die een goede opkoper spontaan benoemt: de bouwcode (mag een groot pand opgesplitst worden, of is het een beschermde eengezinswoning), de erfgoedstatus (Zurenborg, historisch centrum, Stadspark), de luchthavenzone in Deurne-Zuid, de staat van de gemene delen bij een appartement, en of het pand op het leegstandsregister staat.

Geen van deze punten betekent per se bedrog. Samen betekenen ze wel dat u beter een tweede bod vraagt.

wijkopenpanden.be is een familiebedrijf in de Jezusstraat in Antwerpen, ondernemingsnummer BE 0797.335.149. Wij kopen op eigen naam, met eigen middelen, zonder financieringsvoorbehoud, in alle negen districten van de stad en in de directe rand. Per district letten wij op wat daar het verschil maakt:

Na uw aanvraag nemen wij binnen 2 uur contact op, bezoeken wij het pand binnen 48 uur en ontvangt u dezelfde dag een schriftelijk bod met elke post benoemd. Keuringen en ontruiming betalen wij. U kiest uw notaris en de aktedatum. En als uw pand instapklaar in een gewilde straat ligt, zeggen wij u bij het bezoek dat de klassieke markt u meer oplevert.