Gepubliceerd op 12 juli 2026 · Bijgewerkt op 12 juli 2026
Verkopen met openstaande belastingschulden: de notariële notificatie en wat de notaris inhoudt van de verkoopprijs
Ja, u kunt uw woning verkopen terwijl u nog belastingschulden hebt. Openstaande onroerende voorheffing, personenbelasting, btw of sociale bijdragen blokkeren de verkoop niet: de notaris moet die schulden wel opsporen, en hij houdt het openstaande bedrag in op de verkoopprijs vooraleer hij u het saldo uitbetaalt. Dat verloopt via de notariële notificatie: nog vóór de akte verwittigt de notaris de FOD Financiën (en waar nodig de RSZ) van de geplande verkoop. Die diensten krijgen een korte termijn om te melden hoeveel u nog verschuldigd bent. In dit artikel leest u hoe die notificatie werkt, welke termijnen gelden, wat er gebeurt als uw schuld hoger is dan de opbrengst, wie de onroerende voorheffing van het lopende jaar draagt, en hoe de notaris uw hypotheek aflost.
Wat is de notariële notificatie precies?
Voor hij een verkoopakte verlijdt, is de notaris wettelijk verplicht om de bevoegde ontvanger van de FOD Financiën te verwittigen. Dat gebeurt elektronisch, via een beveiligd berichtensysteem tussen het notariaat en de administratie. Het doel is eenvoudig: de fiscus de kans geven om te controleren of de verkoper nog schulden heeft, vóór het geld naar de verkoper vertrekt.
Die meldingsplicht stond vroeger in de artikelen 433 en volgende van het Wetboek van de inkomstenbelastingen 1992, met parallelle bepalingen voor de btw. Sinds 1 januari 2020 zijn die regels grotendeels gebundeld in het Wetboek van de minnelijke en gedwongen invordering van fiscale en niet-fiscale schuldvorderingen (kortweg het Invorderingswetboek). De kern van het mechanisme is niet veranderd: notificatie door de notaris, kennisgeving door de ontvanger, inhouding op de prijs.
De notificatie slaat niet alleen op de personenbelasting. Ze dekt in de regel het geheel van de fiscale en bepaalde niet-fiscale schuldvorderingen die de FOD Financiën invordert, en dus onder meer:
- onroerende voorheffing (in Vlaanderen geïnd door de Vlaamse Belastingdienst, met een eigen kennisgevingsprocedure)
- personenbelasting en aanvullende gemeentebelasting
- btw, bijvoorbeeld bij een zelfstandige of een vennootschap
- boetes en nalatigheidsintresten die bij die schulden horen
Voor achterstallige sociale bijdragen bestaat een gelijkaardige regeling: ook de RSZ (en voor zelfstandigen het sociaal verzekeringsfonds) kan via de notaris betaald worden uit de verkoopprijs. De precieze werkwijze verschilt per instelling, maar het principe is identiek.
Belangrijk om te begrijpen: die notificatie is geen sanctie en geen alarmbel. Ze gebeurt bij élke verkoop, ook wanneer de verkoper niets verschuldigd is. Ze is een routinecontrole, geen dossier tegen u.
De termijnen: 12 werkdagen voor de fiscus, 8 dagen voor de notaris
Zodra de notaris zijn bericht heeft verstuurd, begint een strikte klok te lopen. De ontvanger moet de notaris vóór het verstrijken van de twaalfde werkdag die volgt op de verzending van dat bericht in kennis stellen van het bedrag dat nog openstaat. Die kennisgeving vermeldt het bedrag aan belastingen, intresten en toebehoren waarvoor de administratie zich op de opbrengst kan verhalen.
Die kennisgeving heeft een zware juridische draagwijdte. Eenmaal de akte verleden is, geldt ze in hoofde van de notaris als een beslag onder derden op de sommen die hij voor rekening van de verkoper onder zich houdt, en als verzet tegen de prijs. De notaris mag dat bedrag dus niet aan u uitbetalen. Hij moet het, in de regel binnen acht werkdagen na het verlijden van de akte, doorstorten aan de ontvanger. Pas wat daarna overblijft, is voor u.
Wat als de fiscus niet reageert binnen de twaalf werkdagen? Dan mag de notaris in principe uitbetalen aan de verkoper: de administratie verliest haar greep op de verkoopprijs en kan haar wettelijke hypotheek niet meer laten spelen tegenover de koper. Let wel: uw schuld verdwijnt daarmee niet. Ze blijft gewoon bestaan en kan later op een andere manier ingevorderd worden. Het stilzitten van de fiscus is dus geen kwijtschelding.
In de praktijk vraagt de notaris u vaak om de schuld nog vóór de akte zelf te betalen, of hij houdt de nodige gelden in en betaalt ze op het moment van de akte door. Beide wegen leiden tot hetzelfde resultaat.
| Stap | Wie | Termijn | Gevolg |
|---|---|---|---|
| Notificatie van de geplande akte | Notaris | Vóór het verlijden van de akte | De klok begint te lopen |
| Kennisgeving van het openstaande bedrag | Ontvanger (FOD Financiën) | Vóór het einde van de 12e werkdag na verzending | Bedrag wordt geblokkeerd op de prijs |
| Doorstorting aan de schuldeiser | Notaris | In de regel binnen 8 werkdagen na de akte | Schuld wordt aangezuiverd uit de opbrengst |
| Geen reactie van de administratie | — | Na afloop van de 12 werkdagen | Notaris mag het saldo uitbetalen; de schuld zelf blijft bestaan |
Wat als de schuld hoger is dan de verkoopprijs?
De notaris kan alleen verdelen wat er is. Volstaat de opbrengst niet om alle schuldeisers te voldoen, dan wordt de prijs verdeeld volgens de rangorde van de schuldeisers: eerst de kosten, dan de bijzondere voorrechten en hypotheken volgens hun inschrijvingsdatum, daarna de gewone schuldeisers. De hypothecaire bank staat daarbij doorgaans vooraan, omdat haar inschrijving meestal ouder is.
Zijn er meerdere schuldeisers en is er te weinig geld, dan kan de notaris de sommen niet zomaar zelf verdelen. Er komt dan een rangregeling (een verdelingsprocedure), waarbij een gerechtelijke of minnelijke verdeling van de prijs plaatsvindt. Dat vraagt tijd, maar het blokkeert de verkoop zelf niet: de koper krijgt zijn eigendom, alleen de uitbetaling van de opbrengst wordt geregeld.
Blijft er na verdeling nog een saldo openstaan, dan spreekt men van een restschuld. Die verdwijnt niet: u blijft ze verschuldigd aan de fiscus, de RSZ of de bank. Wat wél gebeurt, is dat het openstaande bedrag fors daalt en dat de rente en de verhogingen stoppen te lopen op het aangezuiverde deel. Voor veel eigenaars is dat precies de reden om te verkopen: de schuld bevriezen vóór ze verder aangroeit.
Wie in die situatie zit, doet er goed aan met de invorderingsdienst zelf contact op te nemen. De FOD Financiën kan in bepaalde gevallen een afbetalingsplan toestaan voor het resterende bedrag. Meer over de bredere aanpak bij schulden leest u in ons artikel over [huis verkopen bij betalingsproblemen en schulden](/kennisbank/huis-verkopen-bij-betalingsproblemen-schulden).
Onroerende voorheffing in het jaar van de verkoop: wie betaalt?
Hier wordt vaak een denkfout gemaakt. De regel is duidelijk: de eigenaar op 1 januari van het aanslagjaar is de wettelijke schuldenaar van de volledige onroerende voorheffing van dat jaar. Verkoopt u uw woning in september, dan blijft de Vlaamse Belastingdienst u — en niet de koper — aanspreken voor het volledige aanslagbiljet van dat jaar.
De pro rata verdeling tussen verkoper en koper is dus geen wettelijke verplichting, maar een contractuele afspraak die in het compromis en in de akte wordt opgenomen. Ze verandert niets aan wie de fiscus mag aanspreken; ze regelt enkel wie het uiteindelijk economisch draagt. Staat er niets in het compromis, dan wordt in de regel teruggevallen op het gemeen recht: de koper draagt zijn deel vanaf het moment dat hij het genot van het goed krijgt, doorgaans bij het verlijden van de akte.
Een voorbeeld. De akte wordt verleden op 1 oktober. In de gebruikelijke verrekening draagt de verkoper 9/12 en de koper 3/12 van de voorheffing van dat jaar. De verkoper ontvangt (of betaalt) later het volledige aanslagbiljet, en de koper vergoedt hem zijn deel via de afrekening bij de akte.
Twee praktische gevolgen:
- Laat de verdeling uitdrukkelijk in het compromis opnemen. Discussies achteraf gaan bijna altijd over een compromis dat hierover zwijgt.
- Verwacht niet dat de aanslag automatisch aan de koper wordt gestuurd. U ontvangt hem, en u moet hem betalen — ook al bent u al verhuisd.
Bent u de voorheffing van vorige jaren nog schuldig, dan komt die achterstal wel degelijk naar boven bij de notificatie en wordt ze ingehouden op de prijs.
| Vraag | Wettelijke regel | Praktijk bij de akte |
|---|---|---|
| Wie is schuldenaar van de OV? | De eigenaar op 1 januari van het aanslagjaar | De verkoper ontvangt het aanslagbiljet en betaalt het |
| Wie draagt de kost economisch? | Geen wettelijke verdeelregel | Pro rata volgens afspraak in compromis en akte |
| Wat als het compromis zwijgt? | Gemeen recht | Koper draagt zijn deel vanaf de ingenottreding |
| Achterstallige OV van vorige jaren? | Blijft ten laste van de verkoper | Wordt ingehouden op de verkoopprijs via de kennisgeving |
De hypothecaire staat, de aflossing en de handlichting
Naast de fiscale notificatie vraagt de notaris ook een hypothecair getuigschrift (of hypothecaire staat) op bij de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. Dat document toont welke hypothecaire inschrijvingen, bevelen tot betaling of beslagen op uw pand rusten. Zo weet de notaris precies welke schuldeisers zich op de prijs kunnen verhalen, en in welke volgorde.
Staat er nog een hypotheek op uw woning, dan vraagt de notaris bij uw bank een afrekening van het openstaande saldo op de datum van de akte, inclusief eventuele wederbeleggingsvergoeding. Op de dag van de akte betaalt hij de bank rechtstreeks uit de verkoopprijs. Daarna regelt hij de handlichting: de formele opheffing en doorhaling van de hypothecaire inschrijving, zodat de koper een onbezwaard goed verkrijgt. Aan die handlichting hangt een kostprijs vast (erelonen, aktekosten en de kosten van doorhaling), die doorgaans ten laste van de verkoper komt.
De volgorde van uitbetaling bij de akte ziet er in de praktijk zo uit:
- eerst de hypothecaire schuldeiser (uw bank), volgens de hypothecaire staat
- dan de bedragen die via een kennisgeving of beslag geblokkeerd zijn (fiscus, RSZ, andere schuldeisers)
- dan de kosten die contractueel ten laste van de verkoper vallen, zoals de handlichting en de verplichte attesten
- pas daarna het saldo voor u
Meer over de rol en de kostprijs van de notaris leest u in ons artikel over [notariskosten bij de verkoop van een woning](/kennisbank/notariskosten-woning-verkoop). Hoe een verkoop met een lopend krediet verloopt, behandelen we in ons artikel over [een huis verkopen met een hypotheek](/kennisbank/huis-verkopen-met-hypotheek). Wilt u vooraf een realistisch beeld van wat er van de prijs overblijft, dan helpt ons artikel over [uw verkoopkosten berekenen](/kennisbank/verkoop-kosten-berekenen).
Verkopen in de huidige staat aan een professionele koper
Wie met belastingschulden zit, heeft vaak vooral behoefte aan zekerheid en snelheid: weten wat er van de opbrengst overblijft, en weten wanneer. Een klassieke verkoop kan lang duren, vraagt vaak eerst nog opknapwerk, en de uiteindelijke prijs staat pas vast wanneer een koper zijn financiering rond krijgt. In die tussentijd blijven intresten en verhogingen lopen.
Een rechtstreekse verkoop aan een professionele koper is dan een alternatief dat het overwegen waard is. Wijkopenpanden.be koopt panden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat. U krijgt binnen 2 uur een reactie op uw aanvraag. Na een plaatsbezoek volgt een schriftelijk bod. U betaalt geen commissie, en de verplichte attesten en de coördinatie met de notaris zijn inbegrepen. De akte wordt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden verleden.
Ook bij een verkoop aan ons verloopt de fiscale notificatie exact zoals hierboven beschreven: de notaris verwittigt de administratie, houdt het genotificeerde bedrag in en stort het door. U hoeft dus niets vooraf te regelen met de fiscus; u hoeft het alleen niet te verzwijgen.
Vergelijk ons bod gerust met wat de klassieke route u zou opleveren, kosten en doorlooptijd meegerekend. Zo kiest u met volledige informatie.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.