Gepubliceerd op 12 juli 2026 · Bijgewerkt op 12 juli 2026
Een woning verkopen bij een faillissement: de rol van de curator en wat er met de gezinswoning van een gefailleerde zelfstandige gebeurt
Bij een faillissement verkoopt niet de eigenaar de woning, maar de curator. Vanaf het faillissementsvonnis verliest de gefailleerde van rechtswege het beheer over zijn vermogen — de zogenaamde buitenbezitstelling — en neemt de curator dat beheer over, onder toezicht van de rechter-commissaris en de ondernemingsrechtbank. Wie failliet is verklaard, kan zijn huis dus niet meer op eigen houtje te koop zetten of een compromis tekenen. In dit artikel leest u wie precies beslist, hoe de curator een onroerend goed te gelde maakt (openbaar of onderhands), wat er gebeurt met de gezinswoning van een zelfstandige, wat de positie is van een niet-gefailleerde mede-eigenaar, en waarom een verkoop vlak vóór een faillissement achteraf kan worden aangevochten.
Wat verandert er zodra het faillissement is uitgesproken?
Zodra de ondernemingsrechtbank het faillissement uitspreekt, treedt de buitenbezitstelling in (artikel XX.110 van het Wetboek van economisch recht). De gefailleerde verliest van rechtswege het beheer over al zijn goederen, ook over goederen die hij tijdens de procedure nog verkrijgt op grond van een oorzaak van vóór het faillissement. Betalingen, verrichtingen en handelingen die de gefailleerde vanaf de dag van het vonnis nog zelf stelt, zijn in de regel niet tegenwerpelijk aan de boedel: de curator kan ze naast zich neerleggen.
Concreet betekent dat: een gefailleerde die na het vonnis nog zelf een verkoopovereenkomst zou ondertekenen, verbindt de boedel niet. Wie met een gefailleerde eigenaar zaken wil doen, moet dus altijd met de curator praten.
De buitenbezitstelling slaat op het vermogen zoals het bestond op de datum van het faillissement. Inkomsten uit een nieuwe beroepsactiviteit die de gefailleerde natuurlijke persoon ná het faillissementsvonnis opbouwt, ontsnappen in beginsel aan de buitenbezitstelling. Dat is precies de bedoeling van het insolventierecht: de ondernemer moet opnieuw kunnen starten.
De rolverdeling ziet er in grote lijnen zo uit.
| Wie | Rol bij de verkoop van het onroerend goed | Beslissingsmacht |
|---|---|---|
| De gefailleerde | Verliest het beheer; wordt gehoord of opgeroepen bij een machtiging tot onderhandse verkoop | Geen; kan niet meer zelf verkopen |
| De curator | Beheert en vereffent de boedel, zoekt kandidaat-kopers, bereidt de verkoop voor | Handelt, maar heeft machtiging nodig |
| De rechter-commissaris | Houdt toezicht op de curator en op de verrichtingen van de boedel | Machtigt en adviseert |
| De ondernemingsrechtbank | Spreekt het faillissement uit en verleent de machtiging tot onderhandse verkoop | Beslist, kan voorwaarden opleggen |
| De hypothecaire schuldeiser | Wordt gehoord of opgeroepen; behoudt zijn voorrang op de opbrengst | Kan bezwaar maken of voorwaarden vragen |
Openbaar of onderhands: hoe de curator een woning verkoopt
Voor onroerende goederen is de openbare verkoop in de regel het uitgangspunt. Die verloopt vandaag meestal digitaal via het online biedplatform van de notarissen. Hoe zo'n openbare verkoop praktisch werkt, leest u in ons artikel over een woning verkopen via Biddit.
Een onderhandse verkoop (verkoop uit de hand) is wél mogelijk, maar niet zomaar. De curator heeft daarvoor een machtiging nodig. In de praktijk legt hij een gemotiveerd verzoek voor met een ontwerp van verkoopakte, opgemaakt door de notaris, en licht hij toe waarom een onderhandse verkoop in het belang van de boedel is. De rechtbank oordeelt na advies van de rechter-commissaris, moet uitdrukkelijk motiveren waarom de onderhandse verkoop het belang van de boedel dient, en kan aan de machtiging voorwaarden koppelen — bijvoorbeeld een minimumprijs.
Belanghebbenden worden daarbij betrokken. Wie een hypothecaire inschrijving op het goed heeft, en ook de gefailleerde zelf, moet worden gehoord of behoorlijk opgeroepen. Zij kunnen vragen dat de machtiging afhankelijk wordt gemaakt van bepaalde voorwaarden.
Een onderhandse verkoop levert in de praktijk vaak méér op dan een gedwongen openbare verkoop, omdat de druk van een openbare zitdag ontbreekt en er gericht met kandidaat-kopers kan worden onderhandeld. Dat is precies het argument dat curatoren doorgaans aanvoeren in hun verzoek tot machtiging. Een garantie is dat uiteraard niet: het hangt af van het pand, de markt en het aantal geïnteresseerden.
| Openbare verkoop | Onderhandse verkoop door de curator | |
|---|---|---|
| Uitgangspunt | In de regel de standaardpiste | Uitzondering, mits machtiging |
| Toestemming nodig? | Machtiging van de rechter-commissaris | Machtiging van de ondernemingsrechtbank, na advies rechter-commissaris |
| Wie wordt gehoord? | Hypothecaire schuldeisers worden betrokken | Hypothecaire schuldeisers en de gefailleerde |
| Prijsvorming | Bieden op de zitdag of online | Onderhandelde prijs, eventueel met opgelegde minimumprijs |
| Doorlooptijd | Vastgelegde biedperiode en formaliteiten | Afhankelijk van de machtigingsprocedure |
De gezinswoning van een zelfstandige: de verklaring van onbeslagbaarheid
Een zelfstandige die met een eenmanszaak werkt, staat met zijn volledige privévermogen in voor zijn beroepsschulden. De gezinswoning zit daar in principe bij. Er bestaat wel een beschermingsmechanisme: de verklaring van niet-beslagbaarheid (onbeslagbaarheid) van de hoofdverblijfplaats, ingevoerd door de wet van 25 april 2007.
De kern ervan is dat het preventief is. U legt de verklaring af bij de notaris, in een authentieke akte, en die wordt overgeschreven op het bevoegde kantoor Rechtszekerheid. Belangrijke voorwaarden en beperkingen:
- Ze geldt enkel voor de hoofdverblijfplaats van de zelfstandige, niet voor een tweede verblijf of een opbrengsteigendom.
- Ze beschermt enkel tegen beroepsschulden, niet tegen privéschulden (denk aan uw eigen woonkrediet, alimentatie of belastingen op privé-inkomen).
- Ze werkt niet retroactief: enkel beroepsschulden die ontstaan ná de overschrijving van de verklaring vallen onder de bescherming. Wie de verklaring pas aflegt als de problemen er al zijn, is te laat voor de bestaande schulden.
- Bij gemengd gebruik geldt in grote lijnen: is het beroepsgedeelte minder dan 30% van de oppervlakte, dan kan het hele goed onbeslagbaar worden verklaard; is het 30% of meer, dan kan enkel het privégedeelte worden beschermd.
- Er zijn kosten aan verbonden (notariserelonen en de inschrijving). Vraag uw notaris een concreet bestek — de bedragen kunnen intussen zijn aangepast.
Verkoopt u de beschermde woning later, dan kan de opbrengst onder voorwaarden en gedurende een beperkte termijn beschermd blijven als u ze herbelegt in een nieuwe hoofdverblijfplaats. Laat dat vooraf door uw notaris nakijken; het is geen automatisme.
Staat de woning op naam van een vennootschap, of werkt u via een bvba/bv, dan speelt deze verklaring niet op dezelfde manier: dan is het de vennootschap die failliet gaat en blijft uw privéwoning buiten de boedel, tenzij u persoonlijke borg stond of bestuurdersaansprakelijkheid speelt.
| Situatie | Valt de gezinswoning in de faillissementsboedel? | Aandachtspunt |
|---|---|---|
| Eenmanszaak, geen verklaring afgelegd | In principe wel: het privévermogen staat in voor de beroepsschulden | De curator kan het goed te gelde maken |
| Eenmanszaak, verklaring tijdig afgelegd en overgeschreven | Beschermd tegen beroepsschulden van ná de overschrijving | Privéschulden en oudere beroepsschulden blijven buiten schot van de bescherming |
| Woning met hypotheek | De hypothecaire schuldeiser behoudt zijn voorrang op de opbrengst | Een kwijtschelding wist de hypotheek in de regel niet uit |
| Woning aangehouden door een vennootschap | Bij faillissement van de vennootschap valt zij in die boedel | Persoonlijke borgstelling of bestuurdersaansprakelijkheid kan het privévermogen alsnog raken |
Wat met een woning in mede-eigendom met een niet-gefailleerde partner?
Dat hangt in belangrijke mate af van uw huwelijksvermogensstelsel of samenlevingsvorm. Dit is juridisch fijnmazig; laat uw concrete situatie altijd nakijken door een notaris of een advocaat insolventierecht.
In grote lijnen:
- Wettelijk stelsel (gemeenschap van goederen): het gemeenschappelijk vermogen kan in de regel worden aangesproken voor de beroepsschulden die tijdens het huwelijk zijn aangegaan. De gezinswoning die tot dat gemeenschappelijk vermogen behoort, kan dan door de curator te gelde worden gemaakt.
- Scheiding van goederen: de eigen goederen van de niet-gefailleerde echtgenoot blijven in principe buiten de boedel. Is de woning in onverdeeldheid aangekocht, dan valt enkel het onverdeelde aandeel van de gefailleerde in de boedel.
- Wettelijk of feitelijk samenwonenden: doorgaans geldt hetzelfde principe van het onverdeelde aandeel.
In de praktijk verkoopt een curator zelden een losse onverdeelde helft — daar is nauwelijks een markt voor. Vaak wordt daarom het volledige goed verkocht met medewerking van de mede-eigenaar, waarna die zijn deel van de netto-opbrengst ontvangt, of wordt de uitonverdeeldheidtreding gevorderd. Soms neemt de mede-eigenaar het aandeel van de gefailleerde over tegen betaling aan de boedel. Wat u als mede-eigenaar in zo'n scenario kunt en niet kunt, ligt in het verlengde van wat we beschrijven in ons artikel over wat te doen als een mede-eigenaar niet wil verkopen (uit onverdeeldheid treden) en in ons artikel over mede-eigendom verkopen.
Let ook op de hypotheek: als u samen een woonkrediet hebt afgesloten, bent u meestal hoofdelijk gehouden. Het faillissement van de ene partner maakt de andere niet automatisch vrij van de kredietschuld. Meer daarover leest u in ons artikel over een huis verkopen met een lopende hypotheek.
Verkopen vóór een faillissement: de verdachte periode en de kwijtschelding
Ziet u een faillissement aankomen en overweegt u om snel te verkopen, dan is één waarschuwing essentieel: een verkoop kort vóór het faillissement kan achteraf door de curator worden aangevochten.
De rechtbank kan de datum van staking van betaling vervroegen tot uiterlijk zes maanden vóór het faillissementsvonnis. De periode tussen die datum en het vonnis heet de verdachte periode. Handelingen die in die periode zijn gesteld, kunnen door de curator niet-tegenwerpelijk worden verklaard aan de boedel. Dat geldt onder meer voor handelingen om niet en voor verrichtingen onder bezwarende titel waarbij wat de gefailleerde gaf de tegenprestatie duidelijk overtreft — bijvoorbeeld een pand dat ver onder de waarde aan een familielid wordt overgedragen. Los daarvan bestaat de faillissementspauliana voor bedrieglijke handelingen waarmee schuldeisers bewust zijn benadeeld.
De boodschap is dus niet "verkoop snel om uw schuldeisers voor te zijn". Dat werkt niet, en het kan u zuur opbreken. De boodschap is: verkoop tegen een verdedigbare, marktconforme prijs, met open vizier, en laat u begeleiden. Een verkoop aan een correcte prijs, waarvan de opbrengst naar de schuldeisers gaat, is legitiem — en levert vaak meer op dan een gedwongen verkoop achteraf. Zit u in die fase, lees dan zeker ons artikel over een huis verkopen bij betalingsproblemen en schulden.
Gaat het faillissement toch door, dan is er voor de natuurlijke persoon het vangnet van de kwijtschelding van de restschulden (vroeger "verschoonbaarheid"). Sinds de wet van 7 juni 2023 verloopt dat eenvoudiger: voor faillissementen geopend vanaf 1 september 2023 wordt de kwijtschelding in beginsel automatisch verleend bij de sluiting van het faillissement, zonder dat de gefailleerde nog een afzonderlijk verzoekschrift moet indienen. Voor oudere faillissementen gold de regel dat een verzoekschrift moest worden ingediend, in principe binnen drie maanden na de bekendmaking van het faillissementsvonnis. Belanghebbenden (schuldeisers, de curator, het openbaar ministerie) kunnen de kwijtschelding wel betwisten binnen de wettelijke termijnen.
Twee nuances zijn belangrijk. Ten eerste dekt de kwijtschelding niet alles: onderhoudsschulden, schadevergoedingen wegens overlijden of lichamelijke schade en strafrechtelijke boetes blijven in de regel verschuldigd. Ten tweede laat een kwijtschelding de zakelijke zekerheden in beginsel onaangetast: een hypothecaire schuldeiser behoudt zijn recht op het onderpand. Uw woning wordt met andere woorden niet "schuldenvrij" door de kwijtschelding alleen. Laat uw dossier op dit punt altijd concreet nakijken.
Verkopen in de huidige staat aan een professionele koper
Bent u curator en zoekt u een vlotte, onderbouwde onderhandse piste voor een pand in de regio Antwerpen? Of bent u eigenaar of mede-eigenaar en wilt u een pand correct en snel te gelde maken vóór de situatie verder ontspoort? Dan kan een verkoop in de huidige staat aan een professionele koper een piste zijn om naast de klassieke route te leggen.
Wij, wijkopenpanden.be, kopen panden in de regio Antwerpen aan in de huidige staat. Concreet:
- U krijgt binnen 2 uur een reactie op uw aanvraag.
- Na een plaatsbezoek ontvangt u een schriftelijk bod.
- Er is geen commissie.
- De verplichte attesten en de coördinatie met de notaris zijn inbegrepen.
- De akte volgt doorgaans binnen 2 tot 3 maanden.
Wij kopen ook op wanneer een pand verouderd, leeg of in slechte staat is, en we werken mee aan de formaliteiten die een curator of een rechtbank oplegt — een machtiging, een minimumprijs, het horen van hypothecaire schuldeisers. Wat wij niet doen, is meestappen in een constructie die schuldeisers benadeelt: onze biedingen zijn schriftelijk en navolgbaar, precies zodat ze een toetsing achteraf kunnen doorstaan.
Een schriftelijk bod verplicht u tot niets. U kunt het rustig naast de opbrengstverwachting van een openbare verkoop of een klassieke verkoop via een makelaar leggen — inclusief de kosten, de doorlooptijd en het risico op een lager bod op de zitdag. Zo kiest u met volledige informatie. Hoe zo'n traject qua timing en uitbetaling verloopt, leest u in ons artikel over hoe snel u kunt verkopen en wanneer u het geld ontvangt.
Wilt u een vrijblijvend bod ontvangen?
Wij reageren binnen 2 uur — ook in het weekend.