Een woning verkopen tijdens een collectieve schuldenregeling (CSR)

Een collectieve schuldenregeling (CSR) is een gerechtelijke procedure voor wie structureel zijn schulden niet meer kan betalen. U vraagt ze aan met een verzoekschrift bij de arbeidsrechtbank van uw arrondissement (art. 1675/2 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek).

Verklaart de rechter uw verzoek toelaatbaar, dan stelt hij een schuldbemiddelaar aan, meestal een advocaat of een dienst van het OCMW. Vanaf dat moment:

Het doel is dubbel: uw schulden zo veel mogelijk aanzuiveren en u een menswaardig bestaan laten behouden. Die opschorting geeft rust, maar betekent ook dat u niet langer vrij over uw goederen beschikt.

Zodra u in een CSR zit, mag u geen handelingen meer stellen die de boedel benadelen of bepaalde schuldeisers bevoordelen. Een woning verkopen valt daar zonder meer onder: het is een ingrijpende daad van beschikking over uw belangrijkste vermogensbestanddeel.

Daarom geldt: u verkoopt niet zelf, maar via uw schuldbemiddelaar, en met machtiging van de rechtbank. De bemiddelaar beoordeelt of een verkoop nodig of nuttig is en legt dit voor aan de arbeidsrechtbank. Zonder die tussenkomst is een verkoop niet rechtsgeldig tegenover uw schuldeisers.

Dit voelt streng, maar het beschermt ook u: de rechter waakt erover dat de woning niet onder de waarde wordt verkocht en dat de opbrengst correct wordt verdeeld. Een opkoper of makelaar kan dus wel een bod doen, maar niemand kan buiten uw bemiddelaar en de rechtbank om tot een verkoop overgaan.

Een CSR leidt tot een aanzuiveringsregeling: het plan waarmee uw schulden worden afbetaald. Er bestaan twee vormen.

Bij een minnelijke aanzuiveringsregeling stelt de schuldbemiddelaar een plan op waarmee alle schuldeisers instemmen. Lukt dat niet, dan kan de rechter een gerechtelijke aanzuiveringsregeling opleggen. In die gerechtelijke fase kan de rechter verdergaande maatregelen nemen, waaronder het bevelen van de verkoop van goederen, zoals uw woning, wanneer dat nodig is om de schuldeisers te betalen.

Of uw woning verkocht moet worden, hangt dus sterk af van welke regeling van toepassing is en van uw concrete situatie. Blijft de hypotheek betaalbaar, dan wordt vaak geprobeerd de woning te behouden.

Moet de woning verkocht worden, dan is een openbare verkoop (bij opbod, via een notaris) in principe de regel. Een onderhandse verkoop — ook 'verkoop uit de hand' genoemd — is mogelijk, maar alleen als de rechter daarvoor machtiging geeft omdat die verkoop voordeliger is voor de boedel dan een openbare verkoop.

De schuldbemiddelaar, of uzelf via de bemiddelaar, vraagt die machtiging aan de arbeidsrechtbank. Betreft het een onverdeeld onroerend goed — bijvoorbeeld een woning die u samen met een ex-partner bezit — dan voorziet art. 1675/14bis van het Gerechtelijk Wetboek een specifieke procedure. Hypothecaire schuldeisers, schuldeisers met beslag en mede-eigenaars worden dan ten minste acht dagen vóór de zitting bij gerechtsbrief opgeroepen.

In beide gevallen wordt een notaris ingeschakeld voor de akte. Een concreet, marktconform bod van een koper kan hierbij helpen: uw bemiddelaar kan het aan de rechter voorleggen als bewijs dat een onderhandse verkoop voordeliger uitvalt.

De opbrengst van de verkoop komt niet rechtstreeks bij u terecht. Ze vloeit naar de boedel en wordt beheerd door de schuldbemiddelaar.

Uit die opbrengst worden de schuldeisers betaald, en wel volgens hun rang: schuldeisers met een hypotheek of een voorrecht op de woning worden eerst voldaan, daarna de gewone (chirografaire) schuldeisers. Pas als er na aflossing nog een saldo overblijft, kan dat naar de verdere uitvoering van uw plan gaan.

Blijft er na de volledige regeling nog schuld over, dan kan de rechter aan het einde van de CSR een kwijtschelding van het restant toestaan, onder voorwaarden. Zo kunt u, ook na een verlieslatende verkoop, in principe met een schone lei verder — al is dat geen automatisme en beslist de rechter daarover.

Het is belangrijk een CSR niet te verwarren met een gewoon beslag of met een gewone verkoop bij betalingsproblemen. De drie verschillen vooral in wie beslist en waar het geld heen gaat.

Bij een uitvoerend beslag dwingt één schuldeiser de verkoop af via een gerechtsdeurwaarder. Bij een gewone verkoop bij schulden verkoopt u zelf, vrijwillig, en lost u met de opbrengst uw schulden af — daarover leest u meer in ons artikel over een huis verkopen bij betalingsproblemen en schulden, en in het artikel over een woning verkopen met beslag. In een CSR ligt de regie daarentegen bij uw schuldbemiddelaar en de rechtbank.

Hebt u nog geen CSR aangevraagd en dreigt er beslag? Dan kan een tijdige, vrijwillige verkoop soms meer opbrengen dan een gedwongen verkoop. Laat u daarover goed adviseren, bijvoorbeeld door het OCMW, een CAW of een advocaat.

Zit u in een collectieve schuldenregeling, dan is wijkopenpanden.be geen manier om sneller of buiten de rechtbank om te verkopen. Dat kan ook niet: uw schuldbemiddelaar en de arbeidsrechtbank blijven aan zet. Wat wij wél kunnen doen, is een vlot en marktconform bod uitbrengen dat uw bemiddelaar aan de rechter kan voorleggen als voordelige onderhandse verkoop.

Wij kopen woningen in de regio Antwerpen op, in de huidige staat, zonder dat u iets moet opknappen. U betaalt bij ons geen makelaarscommissie. Na uw aanvraag reageren wij doorgaans binnen twee uur, en na een plaatsbezoek bezorgen wij u een schriftelijk bod.

Stemt de rechtbank in met een onderhandse verkoop, dan verloopt het verder via de notaris. De akte volgt dan doorgaans binnen twee à drie maanden na de machtiging. Zo krijgt uw bemiddelaar een concreet alternatief in handen, terwijl alle wettelijke waarborgen gerespecteerd blijven.